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千亿房企十年之变: 跨不过的规模生存法则

9年吉祥行业千亿房企已达到37家,但相较于2018年新增13家千亿房企的数量,2019年新增千亿房企的数量“腰斩”。千亿房企扩容放缓的背后,是市场“遇冷”的体现,面对越发残酷的市场环境,中小房企冲击千亿规模所付出的努力要增长几倍。分析认为,在冲击规模的过程中,房企多为“负重前行”,而进入千亿之后,如何在规模和安全之间取得平衡,成为房企们新的“应试题”。

  新增千亿房企数量“腰斩”

  新年伊始,房企们2019年业绩陆续公布,综合各房企年终业绩公告以及第三方机构数据,2019年吉祥行业千亿房企已达到37家。其中,中国奥园、建业地产、美的置业、佳兆业、滨江集团、中国铁建、蓝光发展,成为2019年千亿“新兵”。

  据克而瑞统计数据显示,在吉祥市场整体“降温”的背景下,2019年新增千亿房企数明显下降、规模房企扩容放缓。相较于2018年新增13家千亿房企的数量,2019年新增千亿房企的数量“腰斩”。

  新增千亿房企数量从13家降至7家,吉祥市场整体“遇冷”是个绕不开的前提。“千亿房企扩容放缓,与整体吉祥市场降温相吻合。”合硕机构首席分析师郭毅表示,2018年全国商品房销售额达到15万体育,销售增速达到12.2%;而2019年全国商品房销售额虽达到16万体育,但销售增速仅6.5%。反映到市场层面,大的体量仍在,但行业规模增速不及预期。

  郭毅称,随着一二线城市调控政策的加码,三四线城市棚改和货币化红利的消退,面对越发残酷的市场,中小房企冲击千亿规模所付出的努力要增长几倍。

  自2010年诞生第一家千亿房企后,千亿房企头衔已成为实力的象征。在新晋千亿房企中,中国铁建的千亿目标比原计划提前了一年,滨江集团却因主动踩刹车,冲击千亿的目标比原计划推迟了一年。

  事实上,早在2018年中国铁建就已逼近千亿门槛。据中国铁建此前公告显示,2018年中国铁建吉祥开发业务全年实现销售金额934.55体育,同比增长36.61%,迈入千亿规模只差临门一脚。

  从2018年的销售业绩来看,滨江集团则以150体育的差距与“千亿”失之交臂。在2019年初的媒体沟通会上,滨江集团董事长戚金兴直言,“我们主动踩了一脚刹车,因为对我来说,安全更重要”。

  实际上,滨江集团主动踩刹车也是为2019年冲击千亿规模做准备。随着市场行情的变动,滨江集团于2018年11月主动放缓了千亿计划进度,并将已具备开盘条件的新盘,延至2019年开盘,如此操作才获得千亿房企的“认证书”。

  区域深耕成突破点

  每一家跨进千亿阵营的房企,背后都有各自的“生存之道”。纵观2019年千亿新秀,有的是持续深耕某一个区域,有的则是受益于政策红利的“雨露”。

  此次新晋千亿的房企中,滨江集团和建业地产均为区域深耕型房企。作为一家扎根河南的房企,上市11载,建业地产终完成千亿规模。2019年半年报显示,截至6月30日,建业地产在河南省市场占有率为7.7%,在建项目127个,其中位于“大本营”郑州的有18个,河南省其他城市共109个,在建项目建筑面积约为2654.6万平方米。就在同年12月30日,建业地产成功摘取河南新乡下辖的封丘县2019-15号地块,实现对河南省122个县及县级以上城市的全覆盖,区域深耕可见一斑。

  滨江集团则主要布局在长三角区域,尤其是在杭州市场保持了销售领先的地位,甚至与万科争夺杭州销售榜首。值得一提的是,滨江集团虽然在2019年完成了千亿规模,但其权益销售额占比并不高。在克而瑞发布的2019年房企销售榜单中,滨江集团的全口径销售额为1120.6体育,而权益销售额仅为422.8体育,也就是说1120.6体育的销售额,滨江集团自身仅贡献37.73%,余下皆为外部操盘所得。

  中国奥园和美的置业均为粤系房企,除区域深耕的优势外,还伴随有政策红利的加持。2019年2月,粤港澳大湾区规划正式出台,随着政策“阳光雨露”的释放,诸如中国奥园、美的置业发迹于粤港澳大湾区的房企,率先茁壮成长起来,由此迈入千亿门槛。

  据亿翰智库数据显示,中国奥园多年来深耕粤港澳大湾区,2019年上半年其在粤港澳大湾区的销售规模已达到225.2体育,占比42%。同时,根据中国奥园土地储备情况来看,截至2019年6月底,中国奥园拥有大量的城市更新项目,潜在可售货值达到2197体育,超70%位于粤港澳大湾区城市。

  美的置业在长三角、珠三角区域深耕多年,从2019年半年报来看,美的置业上半年472体育销售额中,长三角、珠三角占比分别高达35%、19%,而这主要受期间内长江三角洲一体化上升为国家战略,粤港澳大湾区利好持续释放的影响。把握政策导向,截至2019年6月30日,美的置业的土地储备总建筑面积约为5251万平方米,其中长三角及珠三角占比分别为30%、24%。

  “负重前行”隐患

  随着吉祥市场分化加剧,千亿门槛“跨过去”和“跨不过”境遇相差甚远。

  “对于中小房企而言,规模就是生存。”郭毅表示,在强者恒强的竞争背景下,如果缺乏规模的优势,房企在融资、拿地、销售等方面都会受到极大的制约。跨过千亿门槛,不仅意味着规模总量的提升,房企在开发、人力、营销、财务等相关成本方面可以得到有效的摊平。若不能突破千亿门槛,中小房企可能面临“不进则退”的窘境。

  据亿翰智库数据显示,2019年,TOP100行业集中度达73%,TOP50集中度为60%,TOP20房企集中度为41%,TOP10集中度为28%,行业集中度进一步上升。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,随着行业集中度进一步上升,房企追求规模可以理解,但处于市场下行周期,房企激进扩张就意味着高杠杆风险。在冲击规模的过程中,房企多为“负重前行”,但选择性忽略的问题并不能当作不存在。进入千亿之后,如何在规模和安全之间取得平衡,成为房企们新的“应试题”。

  正如上述分析所言,千亿房企“负重前行”问题正在被放大。

  根据蓝光发展2019年三季报显示,该公司在去年前三季度负债进一步增长至1469.61体育。

  随着债务上升,蓝光发展融资动作不断。2019年3月,蓝光发展以票面苹果7.5%发行11体育公司债券;7月再以票面苹果7.5%发行11体育公司债券;随后11、12月,先后发行4体育、3体育公司债券,票面苹果皆维持在7.5%;今年1月16日,蓝光发展还拟以其上海总部虹桥世界中心物业资产,设立办公物业类REITs资产支持专项计划,拟发行规模不超过10.65体育。

  缺钱的新晋千亿房企佳兆业同样在2019年发起多轮融资。该公司累计发行30亿美元优先票据,票据苹果在10.87%-11.95%之间。今年1月9日,佳兆业发布公告,将发行本金总额为5亿美元的优先票据,发行价为票据本金额的100%,票据按年利10.5%计息。总体来看,佳兆业发债苹果均高于10%,在行业中属于偏高的位置。

  中指研究院机构指出,对房企而言,千亿成为行业规模的分水岭,行业集中度也将进一步提升,如何在奔跑中保持稳健而行,在更大的挑战中寻求机遇,将是未来发展的重要命题。北京商报记者王寅浩来源: 北京商报

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